今年1月，吴兰玉接替黄海成为保利物业董事长，物业行业从此多了一位女掌门。
吴董于2005年进入保利发展，2018年从地产转到物业，成为保利物业总经理。一年后的2019年12月，保利物业成功在港交所上市。
作为央企之一，保利系在这轮房地产调整中逆势进发，2023年前5月，保利发展实现签约销售1966.64亿元，目前已连续多个月销售拿下行业第一。
2022年，保利物业总收入136.87亿元，拥有人应占溢利11.13亿元，均较2021年同期增长不少。从规模看，其在管面积5.76亿平方米，仅排在碧桂园服务后面，位居行业第二。
上市短短几年，保利物业获得了极大的发展。它的秘诀是什么？有何优势？如今已是妥妥头部物业企业的它，还将遵循怎样的发展战略？保利物业有一套自己的逻辑。
在6月份举行的第四届镇长论坛上，保利物业董事长吴兰玉在与媒体交流时表示，保利物业最核心的优势还是其作为国资的品牌。它有三个特点——家国情怀、市场精神、军人作风。
“我们永远是家国情怀摆在前面，但是遵循的路子永远是市场化的，最后我们有军人的作风和执行力。”她提到了保利物业始终做到的三个坚持：
第一，始终坚持融入国家战略；第二，坚持走高质量发展的路子；第三，坚持走多方协同共建的机制。
三年疫情，物业早已摆脱传统物业管理的藩篱，边界不断扩张，其作为基层治理“软基建”的定位愈加凸显。特别当下高质量发展命题的提出，对基层社会治理提出了新的要求，物业在其中扮演的角色愈加重要。
此背景之下，保利物业对自身也有了新的认识，其内部将其称之为大物业时代的国家力量。
主题上，从2018年的“人文镇兴，美好同行”，到2019年的“精细善治，镇兴中国”，到2020年的“镇通人和，美丽中国”，再到2023年的“全芯全域，善治善城”，今年的镇长论坛已经升级，不再局限于镇域治理，扩展到县域、市域甚至全国范围。
吴董感触很深。第一届镇长论坛举办时，她刚从地产来到物业。“第一届到现在，从我们提从小物业要走到大物业，也不过短短五六年，但现在我们觉得很欣慰，大物业已经有燎原之势。”
大物业战略是保利物业于2019年6月提出的，即包括全局物业、全业态物业、全价值物业、全技术物业和全民物业。其初衷是以市场化、专业化的公共服务，助力地方政府“放管服”改革，协同社会治理的创新探索，协助生态环境、人居环境、营商环境的优化，助力地方的高质量发展。
大物业时代，用以往对住宅小区的管理标准，已不足以衡量这个行业。而对一家物业企业的衡量标准也有了新的定义，规模已不再成为唯一，企业的外拓能力、提供增值服务能力、盈利能力成为新的评估线。
保利物业目前除住宅社区管理外，已涉猎的业态包括商办写字楼、商场、产业园区以及公共服务和国资服务。相比一些同行的城市服务，公共服务是更大的范畴。该公司在住宅领域，主要还是以服务保利地产开发的项目为主，每年，后者大概能提供保利物业2000~3000万平方米的体量。公共服务等业态则主要依托外拓。
在保利物业看来，其作为央企之一，在这个高质量发展的阶段，永远是把做强放在第一位，先做强再做优，最后才是做大。所以从这个角度来说，保利物业心态会摆的比较正，但这不是懈怠的理由，因此，有合适的机会保利物业也会很关注。
“这个产业是干百年的产业，我们没那么着急，还是坚定发挥我们的优势和特长，然后像工匠一样把产品、服务打磨好。”吴兰玉表示，现在的大不代表将来的大，现在的地位不代表将来的地位。”
保利物业认为，谁能掌握大物业的趋势，能适应这个趋势，能够更好地驾驭和匹配大物业的发展要求，谁才会是将来的王者。一大表现是，在一些同行疯狂通过收并购扩规模的时候，上市以来的保利物业在收并购方面却鲜少动作。
这使得保利物业在近两年很好地避免了一些因收并购而导致的风险，保持了较好的盈利能力。据悉，保利物业是去年唯一一家毛利率还略有增长的企业。而今年，保利物业的增速不一定会追求那么高，但是利润率上还会有进一步的要求。
当日论坛，保利物业发表了题为“聚焦制高点，构建示范区，形成能量场——全域治理的保利探索和实践”的主题演讲，回顾了三年来保利以全域服务协同基层社会治理新探索的服务成效。
在保利物业看来，物业企业在加速融入社会基层治理过程中，趋势和阶段也相应出现了变化。
这表现在企业实践上，物业企业现有的基层社会服务尝试正在走向精细化、精准化和精益化，呈现出专业化的微服务特点。表现在政府治理上，一方面，是要从散点走向综合；另一方面，这要从管理走向服务。即基层治理既要全面、又要细微，既要综合、又要专业，既要权威、又要人文；呈现出综合性的大治理趋势。
在需求革新和实践深化的双重影响下，保利物业认为社会基层治理正从微服务迈进大治理。未来，公共服务不只是放大版的物业服务；公服的终极战场也绝不会限于一个点、一条线、一个面；它将是治理的全域，全域的治理。所以，在大治理时代，基层治理的破题之道和解题之要，一定是加速推进全域化服务进程。
保利物业基于此创新提出了“全域飞轮”模式。这一模式下，保利物业从城市名片治理入手，通过显著提升城市形象，推动改善招营商环境，进而全面增强居民幸福指数和对外来人才吸引力，最终实现全域范围的综合治理提升。
“为什么我们还是选城市景区呢？因为这一块确实是基层治理最困难的地方，但也是最有价值的地方。人流量大，影响大，这里面非常复杂，对治理的要求很高。但是反过来说，景区要是做好了以后，你会发现这个城市名片形象，窗口效应就出来了。”吴董称。
事实上，这已经有数据的佐证，如保利物业自接管西塘景区后，古镇客流量由2015年的759万递增至1400万，营业收入由1.48亿增至2.4亿。在广州海珠湿地，保利物业服务以后，湿地鸟类增加至187种，并发现2个全球昆虫新物种。湿地周边还吸引了阿里巴巴、腾讯、小米科技、唯品会等26家世界500强企业汇聚，带动区域产业转型升级。
目前，保利物业景区服务项目已达50多个，4个5A景区，11个4A景区，业务遍布全国。据了解，景区还将是保利物业今年的重点发力方向。而未来一段时间看，保利物业认为，公共服务、国资服务的增速还远远大于房地产。
全域治理既有市域治理的模式，也有县域治理的模式，保利物业双品牌往前推。当中，市域治理像超大城市的治理，就从核心名片下手。县域治理，就从长三角和珠三角这种经济活跃的、基础条件比较好的地方下手。
不可否认，物业行业近几年借助资本市场的助力，竞争变得越来与激烈，给物业企业的外拓与经营带来很大的压力。但在保利物业看来，激烈的竞争也并非没有好处。
一方面，多方的参与可以让物业这个行业活跃起来，吸引外界和市场的关注。另一方面，激烈的竞争，也很大程度能够倒逼企业做出迭代和创新。“竞争压力逼着我们要在理论、时间、客户、行动上都要迅速起来。如果不是这样，我想我们可能也进步不了。”吴兰玉介绍到。
特别是，物业行业是一个人力密集型产业，通过对数字化、智能化的应用，企业还大有提升空间。以保利物业为例，该公司在这方面已做了诸多探索。
在运营管理方面，保利物业引入了一套智慧系统，这使其原来的管理半径得到了放大。这好比于，原来你人只能管一个项目，现在有了这个集中指挥中心之后，就可以放大到管四个项目。很大程度上提升了人效。
第一，是怎么解决标准化的问题。如果产品不能标准，那每接一个项目就是风险的无限放大；第二，是怎么解决物业企业效率的问题。效率释放效能，物业费很难涨上去，但企业成本每年10%地刚性上涨，如果企业不整合资源做精细化的管理和控制，很快都经营不下去；第三，是怎么通过数字化转型对资源、价值进行挖潜。物业企业有最后100m的优势，管那么多人，拥有那么多空间，每个板块的增长空间都很大。
每一个方向都有着巨大的提升空间，这也是保利物业看好物业未来发展的主要原因。事实上，在越来越多物业企业进入租售领域的当下，保利物业也开始涉猎。
去年9月，保利物业揭幕其全新服务品牌“保利托房”，这还是行业首个房产托付品牌。其以房产托付为核心，延展链接房产交易、咨询服务、资产运营、金牌家政、家装家居等全场景服务内容。
“就是把你的房子托管给我，我用做一系列的服务，把你的资产打理好、服务好、管理好。租也好，售也好，家政也好，装修也好，一系列的服务我都有义务帮你去提供全程、全面的打理。”吴董介绍。
从之前的小物业到大物业，再到如今的从硬空间到软基建，保利物业认为，这个行业地位需要提高，物业的形象需要改变。如果这个行业的地位还是停留在大家都是维权投诉这样一个不好的阶段，那么这个行业也不可能获得很好的发展。bob半岛在线登录
