近日，上海土地市场发布了一则公告， 公开遴选黄浦区外滩街道一幅商住办历史风貌保护项目实施主体，招商洽谈时间为2021年8月30日至2021年9月17日。该项目为黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，出让宗地总面积为170120.2平方米，地上建筑总面积不超过446710平方米，其中商业、办公建筑面积不超过321478 平方米，住宅建筑面积不超过123902 平方米 ，
本项目整体定位为建成代表上海城市形象的新地标——“海派金陵路、活力新走廊”，品质高端、亲近生活。项目以高品质办公、中高端居住为核心功能，同时，混合布局文创、商业、酒店和休闲功能， 形成一个多功能混合利用的综合街区。
此次政府采购要求参拍企业具有较高经济实力、一线及粤港澳项目经验与运营能力以及资质限制，与地产未来开发 “重运营轻开发”的理念较为匹配。对遴选标准进一步分析可以看到：
1）“三道红线”首次成为遴选条件，反映出在需要高成本投入的城市更新项目中，企业投入资金、沉淀资金、回笼资金的能力需要进一步提升。今后类似地块的出让要求可能会愈发严格。2）城市更新项目与传统的房地产具有较大差异，大部分项目有历保文保比例，以及提升片区功能的要求，因此在一线城市的开发运营能力将成为评判企业方案落地情况的保障。3）此次条件是针对投资占比大于50%及大于25%的申请人，将会存在多元化的合作模式，不再是“唯地产商”合作论。
申请人或联合申请人中一方[投资比例大于等于50%]“三道红线”需要全部达标。（数据来源：2020年公司年报）
申请人或联合申请人中一方[投资比例大于等于25%]须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平方米。
国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”自持办公物业中承租的跨国公司地区总部及世界500强地区总部数量；2020年度国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”主城区自持商办物业“税收亿元楼”数量等。
根据企业评级及一线及大湾区的自持物业运营能力双向要求，基本框定了此次参拍名单范围为百强房企外加一线城市的强运营港企。这部分企业中未踩三道红线家。半岛·BOB官方网站
在剔除近三年在上海拿地行为中出现违约事件房企，以及一线城市及大湾区核心区域开发规模不足50万的房企后，最终获得以国企及强运营能力的港企为主的12家房企。值得关注的是港资企业在上海具有较多优秀标杆商业项目，与政府的合作经验丰富，此次将会积极参与拿地申请。
根据克而瑞城市更新历年监测，部分房企此前已拿过上海城市更新项目，此次或不参与，如招商在8月初刚获取上海虹口区17街坊。因此黄浦项目的拿地企业将会重压在远洋、保利等国企，以及九龙仓、嘉里等港资，项目极大程度会以“绿档企业+港资企业+资方”的联合体模式入围。
此次地块出让引发市场热议，究其原因是政府针对城市更新项目首次公开发布了具象化的企业参拍标准。与之前发布的设计方案公开遴选相比，对开发商而言，无论是经济实力、项目相关经验，还是企业资质、运营能力等都全方位提升。同时，这也是上海首部城市更新领域地方性法规《上海市城市更新条例》正式实施后，首个公开遴选实施主体的历史风貌保护项目，遴选标准代表了政府未来对于城市更新行业发展的高门槛和新诉求，后续将极大可能延续类似的拿地评判标准。
放眼全国，一线城市的增量空间严格卡口，以往的房地产快周转模式和单一业务，均与行业的发展逻辑相背离。以上海为例的土地出让方式转变或将又是一个行业健康发展的推动力。8月31日，住建部新闻发布会也提及到——“城市更新的内涵应该是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，而且是转变城市开发建设方式的一个重要抓手”。叠加政府对于城市空间结构优化和品质提升的诉求，存量时代已然来临，城市更新将会成为房企发展的必选赛道。赛道之上，资产管理运营、开放拿地等多元化的能力比拼也将愈发激烈。
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